一、基本案情
冰冰棒与哇哈哈于2012年登记结婚，婚后育有一儿一女。哇哈哈婚前于2008年4月1日以800000元的价格购买某套房屋，支付首付款360000元，办理了440000元的商业贷款。
2018年8月8日，双方协议离婚并办理离婚登记，离婚当天签订的《离婚协议书》约定“儿子由哇哈哈抚养，女儿由冰冰棒抚养，各自承担费用；该房屋产权归冰冰棒及两子女共同所有，离婚之日起三个月内双方到不动产登记机构办理不动产所有权转移登记”。此后，哇哈哈一直未配合冰冰棒办理不动产所有权转移登记。考虑到房屋市场价已涨至3000000元，为了避免“夜长梦多”，2019年6月，冰冰棒将哇哈哈列为被告、两子女列为第三人诉至法院，请求法院确认案涉房屋归其所有并由哇哈哈配合办理所有权转移登记。截至2019年7月，房屋贷款尚余240000元本金未还。
二、剧情变幻
前述受理法院未作出判决期间，哇哈哈将该房屋抵押给第三人并在不动产登记机构办理了抵押权登记手续。此后，哇哈哈不再支付房屋月供，贷款银行遂将其诉至法院。
三、律师点评
冰冰棒与哇哈哈协议离婚时签订的协议，意思表示真实，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，真实有效。哇哈哈自愿确认将案涉房屋归冰冰棒及子女所有，并约定配合办理不动产所有权转移登记属于其自主处分并赠与财产的行为。因此，该离婚协议对双方具有法律约束力，在理想条件下，哇哈哈确有在离婚后三个月内与冰冰棒到不动产登记机构办理转移登记的义务。
但是，如不先将不动产登记的抵押权涤除，即清偿贷款并注销抵押，则无法办理不动产所有权转移或变更登记。鉴于双方未就提前清偿银行贷款作出明确约定，冰冰棒亦如无证据证明哇哈哈曾明确表示由其负责或其有义务提前清偿银行债务，那么离婚后尚欠银行的贷款债务仍为哇哈哈的个人债务，根据其与贷款银行的合同约定，哇哈哈对贷款银行仅有分期按时还款的义务。
然而，哇哈哈自愿处分房屋所有权的行为与自愿提前清偿房屋贷款系两种不同的民事法律行为，两者之间并无必然因果关系。法律不能苛求哇哈哈提前将尚欠贷款清偿，否则将有失公允。但哇哈哈赠与房屋的意思表示仍真实有效，如遵照与银行贷款合同的约定履行义务，终有清偿贷款并涤除抵押之日。待房屋抵押权注销时，哇哈哈仍须将该房屋所有权转移至冰冰棒及两子女名下。
四、锦囊及建议
为避免离婚协议中房屋所有权单独所有一方将房屋赠与另一方，另一方仍无法办理所有权转移登记，甚至最终无法取得房屋的情况，可以考虑采取以下措施规避风险：
1. 双方到不动产登记机构办理抵押登记手续，可有效避免具有权利外观的房屋单独所有一方将房屋买卖、赠与、抵押给第三人。
2. 不论是分期还款亦或提前清偿，在离婚协议中应明确约定尚未取得所有权房屋的还款义务人。
3. “鱼和熊掌不可兼得”时，遵照“两害相权取其轻，两利相权取其重”的原则作出理智决定，以免“因小失大”。结合本案，在办理抵押登记手续的前提下，如经济条件允许，冰冰棒代哇哈哈提前清偿房屋贷款，房屋抵押权注销后，由哇哈哈配合办理所有权转移登记。
五、法条链接
最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）第八条 离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。
当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。
最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）第二十一条 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
六、拓展思考
假设，哇哈哈在婚后已取得房屋所有权并在婚内约定该房屋归冰冰棒及两子女所有，因无法协议离婚，冰冰棒欲提起离婚诉讼并要求办理权属转移登记，如何避免哇哈哈将该房屋抵押给第三人并在不动产登记机构办理抵押权登记呢？
道法所至
END
森萃善美
作者 白龙女
Author's introduction
广西道森律师事务所 律师
近十年中交集团、中兴ZTE海外工程项目管理经验
擅长企业法律风险规避，解决建设工程合同、侵权等民商事及涉外纠纷
提供常年法律顾问、非诉、刑辩等法律服务
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